未经抵押权人同意，债务人能否用贷款房屋抵债

未经抵押权人同意，债务人能否用贷款房屋抵债

我国现行法律规定，债务人无力偿还到期债务，可以房屋抵债，但如果是贷款房屋，能否直接用来抵销第三人债务呢？我们通过案例分析。

案例简介

2015年11月7日，原审被告赵某从原审原告李某处借得人民币50万元，约定还款期限为2016年4月6日，按年利率24%计息，借款人自愿以名下坐落于郑州市某小区的房产作为连带责任保证（双方未到房产管理部门办理抵押手续）。借款到期，赵某无力还款，经法院调解，双方达成协议，赵某用上述房产抵欠借款本息共计58万元债务，于五日内协助李某办理房屋所有权变更手续，法院据此出具民事调解书。

2017年原审原告向中级人民法院申请再审，中级人民法院以该案调解违法指令原基层人民法院再审本案。

法律分析

一、对已生效民事调解书，当事人可以申请再审。

根据我国民事诉讼法的规定，人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。

各级人民法院可以对本院生效判决、裁定、调解书，发现确有错误的，应经审判委员会讨论决定再审。最高人民法院对各级人民法院、上级人民法院对下级人民法院已生效判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或指令再审。

当事人对已生效调解书，提出证据证明调解协议违反法律规定的，可以申请再审。

二、本案调解书侵犯了案外人的利益，违反法律规定，应当再审。

我国物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

本案再审查明，赵某用于抵欠款的房屋实为按揭贷款购买，做有抵押，赵某的转让房屋行为，实质是用房屋抵债，该转让行为未经抵押权人同意，且受让人李某不需要支付相应对价，也就不可能代替赵某向抵押权人偿还贷款消灭抵押权。本案原审并未查明该房屋权利状况，在事实不清的情况下出具的调解书主观上侵犯了案外人，即抵押权人的合法权益，客观上也无法履行（办理过户手续，需要先解除抵押），导致债权人李某的损失无法弥补，李某和案外人均可以申请再审。

法院判决

本案再审过程中，原审被告缺席，法院作出判决：一、撤销本院XXXX号民事调解书：二、原审被告赵某于判决生效之日起五日内偿还原审原告李某借款本金500000元以及自2015年11月7日起至实际还款之日止的利息（按年利率24%计算）。

笔者提醒

调解结案具有以下优点：1、事实争议不大，举证责任弱化，减少诉累，签收即生效；2、法院案件繁多，调解结案有利于提高效率。调解结案当然是解决争议的重要方式，也是有效方式。在大多数案件中，笔者也建议当事人采用调解的方式解决。但高效率也容易出现纰漏，或者损害他人利益，或者无法履行，达到诉讼目的。因此，笔者建议当事人在调解中应当谨慎审查调解方案，确定其合法性及可行性，只有这样才能发挥调解的优势作用。