房地产公司恶意违约，二审改判签订商品房买卖合同

房地产公司恶意违约，二审改判签订商品房买卖合同

近期笔者参与代理一起商品房买卖纠纷案件，开发商恶意违约，拒不按照协议约定与买方签订商品房买卖合同，一审法院驳回原告要求签订商品房买卖合同的请求，二审法院直接改判。

案例简介

2016年5月19日，李某与郑州某房地产开发公司（简称“房地产公司”）签订《协议》，约定由李某为房地产公司提供商品房销售广告制作服务，所产生的费用转换为李某购买房地产公司的购房款，并约定了房屋具体位置和48万元总房款，且李某可以在协议生效后一年内，随时指定房屋所有权人与房地产开发公司签订购房合同，但已冲抵的房款应不低于房屋首付款。

后房地产市场回暖，房地产公司停止合作，双方认可已产生广告费用83000元未支付。李某要求签订商品房买卖合同，房地产公司拒绝。遂诉诸法院。

法院一审

法院认为，《协议》大部分有效，但李某尚未取得房屋所有权。《协议》约定“已冲抵的房款应不低于房屋首付款”，根据2016年2月1日中国人民银行、中国银行监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，有关“在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”的规定，本案已产生的广告费用83000尚不足总房款的20％，即96000元，因此判决《协议》部分有效，驳回李某要求签订商品房买卖合同的诉讼请求，房地产公司承担诉讼费4200余元，李某承担诉讼费2900余元。李某不服一审判决，提起上诉。

法院二审

二审阶段，仍然由我所代理，我们分析一审事实和现行法律认为，一审认定事实不清，适用法律错误。第一，《协议》是双方真实意思表示，应为有效。在房地产市场不景气时，李某与房地产公司签订《协议》，缓解了其资金压力，之后在房价上涨后，房地产公司就终止了合作，导致纠纷发生的客观原因在于房价上涨，主观原因为房地产公司恶意违约。第二，《协议》并未约定使用商业贷款，“首付款”指采用分期付款的支付方式，而并不是采用首付+贷款的支付方式，因此不能适用银行关于商品房贷款的政策。

二审法院认为，《协议》大部分有效，一审认定事实正确。但庭审中，李某同意补足剩余房款，且房地产公司认可签订《协议》时商品房楼盘不好卖，当时双方都想促成交易。此外，“首付款”和“银行贷款首付款”是不同概念，具有不同内涵，更重要的是，广告费的最终数额、能否达到所谓“房屋首付款”均是房地产公司单方控制。根据诚实信用原则，为鼓励、促进正当合法交易，判决房地产公司按照《协议》约定内容与李某签订正式的商品房买卖合同，一、二审诉讼费用15000余元由房地产公司承担。

法律分析

本案中，在房地产市场低迷时，广告商积极提供广告制作服务，并与之签订协议，缓解其资金压力。但当房地产市场回暖后，房地产公司就违反契约精神，背信弃义，既不支付拖欠的广告费用，也不按照约定，将特定房屋出售给广告商，属于恶意违约行为。

法院最终能够通过庭审调查，还原事实真相，将恶意违约的房地产公司重新拉回诚实信用的轨道上来，既维护了法律的正确实施，也给类似纠纷提供了正确的价值导向，有利于房地产市场的健康发展。

法律规定

《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。