商品房买卖合同纠纷的几个审判观点

商品房买卖合同纠纷的几个审判观点

1、逾期交房致守约方损失的赔偿范围包括因违约造成的实际损失以及合同履行后可以获得的利益损失

——王璐等诉北京房开置业股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同、商品房预售合同案

【来源】《中国审判案例要览》

【案号】（2010）一中民终字第 15548 号

【案例要旨】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由此，一方已按约腾退原有房屋并足额支付了购房款，而对方当事人逾期未履行合同义务，对方当事人构成违约，其应当依法赔偿守约方因其违约所造成的实际发生的损失以及合同履行后可以获得的利益损失。

2.以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，不予支持。

——乌审旗华宇工贸有限公司与西安雅荷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

【来源】《人民法院案例选》2011 年第 3 辑

【案号】（2011）陕民二终字第 00005 号

【案例要旨】当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，人民法院不予支持。

3.违约金过分高于所受损失时，违约金数额可以按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定

——李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案

【来源】《人民法院报》

【案号】（2013）渝一中法民终字第 01501 号

【案例要旨】开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。

4.因政府采取限行、限工的措施导致开发商逾期交付房屋，虽属违约，但开发商对限行、限工措施无法预见，依公平原则，可适当减少开发商违约责任的承担

——唐虹刚诉北京强佑房地产开发有限公司商品房预售合同案

【来源】《中国审判案例要览》

【案号】（2010）一中民终字第 19989 号

【案例要旨】商品房预售合同纠纷中，因政府采取限行、限工的措施，导致开发商逾期交付房屋，且开发商对政府采取的具体限行、限工措施无法预见，属于情势变更，如仍按原合同约定承担违约责任，则对开发商明显不公平，因此，开发商可请求适当减少违约责任。

5.合同未约定违约金时，预售合同卖方逾期办理土地使用证应承担损害赔偿责任

——郭秀珍与双流县市场管理中心商品房预售合同纠纷上诉案

【来源】《人民司法·案例》 2013 年第 16 期

【案号】（2013）成民终字第 1748 号

【案例要旨】依据《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此当卖方违约逾期办理土地使用证，且合同未就违约行为约定违约金时，买受人只能主张损害赔偿。

6.商品房预售中，买方逾期办理商品房按揭贷款的，应承担相应的违约责任

——宁波镇海维科房地产开发有限公司诉孙丽丽、王磊商品房预售合同纠纷案

【来源】《人民法院案例选》

【案号】（2012）甬镇民初字第 406 号

【案例要旨】若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续；在办理按揭贷款的条件已经成就，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任。

7.业主委员会的诉讼主体资格

——赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会诉江西帝景置业有限公司商品房销售合同纠纷案

【来源】《人民法院案例选》

【案号】(2013)赣民一终字第 53 号

【案例要旨】业主委员会是具有诉讼权利能力的特殊组织，其诉讼权利能力范围限于法律、法规规定的范围。

8.开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当对过高事实提供证据加以证明

——李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案

【来源】《人民法院报》

【案号】（2013）渝一中法民终字第 01501 号

【案例要旨】开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。