《执行异议和复议规定》第二十九条中的买受人是否包括法人和非法人组织？

《执行异议和复议规定》第二十九条中的买受人是否包括法人和非法人组织？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。那么，该条规定中的买受人是否包括法人和非法人组织呢？

法院案例

最高人民法院（2022）最高法民申861号民事裁定书认定，2013年11月21日，浦发银行沈阳分行与天益同禄公司签订抵押合同，天益同禄公司以位于沈阳市某地块的487套在建房产及分摊土地为债务提供担保，并办理了包括案涉房屋在内的476套房产及土地的抵押登记。长城公司最终受让了该笔债权，就案涉房屋依法享有抵押权。新阳公司在人民法院查封涉案房屋前与天益同禄公司签订了房屋买卖合同，并于2015年1月25日起占有使用涉案房屋，新阳公司通过银行转账方式支付全部购房款，但未办理过户登记。现涉案房屋被执行过程中，新阳公司主张其就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉，该案历经中、高两级法院审理，均判决驳回诉讼请求，后新阳公司向最高人民法院申请再审，经最高人民法院审查，裁定驳回再审申请。

最高人民法院审查认为，在申请执行人对执行标的享有抵押权时，不动产买受人仅能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定主张排除执行，即当其为商品房消费者时，才享有足以对抗抵押权的民事权益。而商品房消费者应当为个人，新阳公司作为企业显然不属于消费者范畴，其在一审审理中亦自认购买案涉房屋用于办公。故一、二审判决认定新阳公司就案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，并无不当。

最高人民法院(2022)最高法民终327号民事判决书以同样理由驳回某公司的异议主张。

由此看来，法人和非法人组织不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条救济的对象。

另外，最高人民法院（2022）最高法民终26号民事判决书认为，案外人张某在同一小区购买了包括案涉房屋在内的两套房屋，人民法院已基于张某作为消费者身份排除了其中一套房屋的执行，且张某及其配偶已于2017年在其他城市购买了130余平方米的另一套住房用于居住，故即使不包括案涉房屋在内，张某拥有的房产已满足其基本居住需要。故案涉争议的第二套房屋不符合为满足基本居住需要而购买房屋的情形，不能按照消费者购房所具有的优先权利对抗工程款优先受偿债权。张某提出的异议主张不能成立，依法不支持其诉讼请求。

法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

律师提醒

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法目的在于保障自然人的基本居住权利，如买受人所主张的利益并非该权利的，则不适用该条规定，不能够排除执行。同时，该条规定也与党和政府坚持的“房住不炒”政策一致。