租户不交房租，房主能否强制搬出？

租户不交房租，房主能否强制搬出？

关键词：租赁合同   合同解除   权利义务

案情简介

2001年9月13日，郭某以同信公司名义与国文公司签订房屋租赁合同，由同信公司租用国文公司名下的的四间房屋经营药房，租期为2001年10月1日至2002年9月30日，月租金2200元。2002年2月29日，郭巧云以同信公司名义与国文公司重新签订合同，原合同的四间房屋变更为三间，租期变更为2002年3月2日至2003年3月1日，月租金变更为1200。到期后，双方未续签。

2003年1月，德利公司收购国文公司全部资产。2003年10月26日，德利公司书面通知郭某，要求补交房租并变更租赁合同，郭某未予理会。2003年10月29日，德利公司向郭某送达了解除合同通知。2004年5月17日，德利公司将郭某正在经营的房屋拆除。

2004年7月16日，郭某向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求被告德利公司赔偿因房屋拆除造成的药品、柜台、货架、营业收益等损失共计13.5万元。

法院审理

经金水区法院审理，判决被告德利公司赔偿原告郭某药品损失6万元，返还价值2.5万元的柜台、货架，驳回原告其他诉讼请求。

原、被告均不服，历经郑州市中级人民法院二审、再审和河南省高级人民法院再审提审，最终维持原判决。

律师分析

1、郭某无权占有房屋，应当搬离。

根据合同法关于租赁的规定，本案中租期内德利公司收购国文公司资产，原租赁合同的履行并不受影响，只是国文公司在合同中的权利义务概括转让给德利公司。2003年3月1日合同到期后，郭某未搬走，转为不定期租赁合同，双方均有权随时单方解除。2003年10月29日德利公司发出了解除通知，通知到达郭某，合同解除。郭某占有房屋不再有法律依据，应当及时搬离。

2、德利公司强拆违法，应当赔偿损失。

本案中，郭某虽是无权占有，德利公司有权要求排除妨害，根据我国法律规定，权利受到损害之后允许自力救济，但权利的行使须以不损害他人合法权利。德利公司可以起诉至法院要求排除妨害，判决生效后，申请法院强制执行。德利公司采用了强拆的做法，既没有经过相关部门审批，也损害了郭某的合法财产权利，应当赔偿损失。

3、郭某应对受损财产价值承担举证责任

本案中，郭某提供了药品进货清单、柜台、货架等发票证明了实际损失，得到了支持。对于营业收益，首先，郭某不具有使用该营业场所的合法性；其次，营业收益受多种因素影响，并不固定；再次，郭某也没有提供以前的营业收益税务报表等有力证据，无法证明存在营业损失和具体数额，因此该项请求无法得到支持。

小编提醒

公民权利平等，个人权利的行使以不影响他人权利为前提。学法、懂法、守法、用法，既是权利，也是义务，公民可以通过积极学法确保自己不违法，同时可以准确用法，确保合法高效地维护自己的权利。