不动产登记机构未完成抵押登记，抵押权不成立

不动产登记机构未完成抵押登记，抵押权不成立

案情简介

黄某胜向吴某荣借款200万元，为确保借款按期偿还，双方在借款合同外签订了房屋买卖合同，并约定就该房产进行抵押，双方还对房屋买卖合同进行了公证，并到当地不动产登记事务中心申请抵押登记，该中心在《XXXX登记表》上记载“黄某胜13-114-B-（10-11）抵吴某荣”。

2017年6月17日，人民法院受理圣光房地产开发有限公司（简称圣光公司）与黄某胜商品房销售合同纠纷一案的强制执行，对涉案房产查封。吴某荣向该院提起案外人执行异议，该院裁定驳回，吴某荣遂提起案外人执行异议之诉。法院一审判决，房产抵押有效，案外人吴某荣享有优先受偿权。

圣光公司提起上诉，二审法院认为，涉案房屋买卖合同名为买卖，实为借款合同的担保，借贷双方共同到不动产登记机构申请了抵押登记，提交了抵押登记材料，工作人员也在《登记表》上注明抵押登记，并加盖公章，又出具证明说明吴某荣办理了抵押登记。吴某荣已完成登记义务，而是否在登记簿登记，吴某荣无法控制，不应由其承担不利后果。因此，二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

圣光公司申请再审，最高人民法院裁定提审该案。最高法审理认为，《登记表》不是不动产登记簿，不是合法有效的登记介质，工作人员在该表上书写的内容不能认定在不动产登记簿上登记了抵押权，登记机构未完成合法有效的抵押登记，抵押权不成立。最高法判决，撤销原两审判决，驳回吴某荣的诉讼请求。

法律规定

物权法第一百八十七条，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

物权法第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

不动产登记暂行条例第九条，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

不动产登记暂行条例第八条，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。

笔者提示

物权是一种对世权，物权的变动遵循公示、公信原则。目前，不动产登记机构的办事程序已经相当完善，对不动产的登记也比较规范，不动产的登记不单单是几个字就能完成的。登记申请人有必要了解办理登记的整个过程，保险起见，可以在办理完毕后再次进行查询，要求出具权利登记证明。

案例来源：（2020）最高法民再57号